2019年房地产市场回暖

A股地产板块近期走势强劲,不少成分股纷纷创出阶段股价新高。相关数据表明,房地产市场呈现回暖趋势。

主要一线城市楼市成交量上升

2019年3月,主要一线城市新建商品住宅成交明显回暖,尤其是北京、深圳同、环比都实现倍增。

北京住建委数据显示,三月二手房网签住宅达16051套,环比增加1.4倍。这是2018年5月后以来的最高值,也是2017年317调控后,继2017年4月、2018年5月后第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。

据深圳市房地产信息系统数据显示,相比2月份新房与二手房两项成交均不超过2000套,刚刚过去的3月份,深圳新房共计成交了3088套,成交面积30.46万平方米,环比增加141.44%,同比上升52.2%。

二手房成交4551套,成交面积37.07万平方米,创近半年来单月成交量最高值,环比上升1.3倍。

此外,深圳有7个项目获取了预售证,开发商推盘积极性增加,不少公寓及住宅项目扎堆入市,少数几年一直未入市的项目都先后推现楼入市。

3月份的上海楼市迎来了“小阳春”,供应、成交均有所还暖。新房成交78.29万㎡,环比上涨176.45%;相比新房市场,二手房市场的热度更甚一筹。二手住宅网签量为25931套,环比增加142%,同比增加49%,创2016年10月以来的新高。3月共计22个项目开盘,带来近5000套新增房源,助推市场行情上扬

广州一手住宅成交量和面积均大幅增长,3月份广州一手住宅网签9174套,比2月份的3466套增加了5708套,同比上涨41.64%,环比上涨164.69%。网签面积达到959930平方米,同比上涨35.25%,环比上涨155.74%。二手房(不含南沙从化)中介网签量为4272宗,环比大幅回升1.9倍。

其他多个城市二手房价上涨

根据一家房产中介的数据统计:

3月份,100个城市的二手房均价在14890元每平,同比上涨了0.27%。

其中,59座城市二手房价格都在上涨,涨幅达到1.72%。这些数据显示,二手房不但成交数量增加,价格也在上涨。

土地成交量上升

年初以来,一线城市土地热度回升明显,开发商拿地热情高涨。数据显示,今年前三月一线城市土地成交均价同比增速分别为91.91%、48.52%、16.42%。土地成交均价大幅上涨也反映出开发商对后市的看好。

3月份,监测土地溢价率为20.77%,环比上月上升116%。

土地交易成功率则上升,更多的土地将获得开发。据统计,3月份全国主要地级市共流拍33宗地块,流拍率为2.26%,达到了去年到今年的最低水平。

各种数据表明,全国楼市出现回暖迹象。

房地产市场回暖的原因

城镇化产生的需求

我们国家目前一直都在推动城市化发展,城市的快速扩张,需要大量的人口与其相匹配。而这些进来的人口都需要住房,所以未来对于房子的刚性需求还是非常大的。

市场预期发生改变

今年年初,一二线城市的市场有着明显的购房需求。杭州、成都、南京均出现了摇号买房的现象。

南京的河西板块,仅仅两个楼盘,参加摇号的人数就达到了7700人;杭州也出现了万人摇号的场面。这种购房需求,跟2016年的景象差不了多少。

宏观政策的放宽

2019年的调控政策并没有像前两年那样层层加码,目前正从过去一刀切限制的严控趋于温和,地方政府在调控政策上将有更大的权责空间。政策中比较明显的意图就是,从原来的限制政策到一城一市过度,也就是说按城市具体情况来实施政策。按城建策这一办法,已经比过去一力打压的态度有所松动,这里可见调控已经见底。

新一轮减税信贷红利正式来袭

3月,个人出售住宅时,上海的增值税附加税税率从11%降到6%;深圳从12%降到6%;广州从12%降到6%。基本都是减半征收。

另外,多城房贷利率下调,贷款条件和放款速度,均有所松动。

房企融资成本降低

近来市场整体融资环境变好,房企通过发债、银行开发贷等可获得大量资金。根据统计,进入今年以来,截至3月26日,房企信用债发行248只,融资金额超1823亿元,这两个数字已远远超过去年同期的130只和1246亿元。

值得投资的公司

经过上述分析,此次回暖我们应该投资哪家公司?

具体可以从以下三点进行衡量:

聚焦一二线城市

4月8日发改委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,强调要加大户籍制度改革力度,城区常住人口在300万以下的城市要全面取消落户限制,300-500万的要全面取消重点群体落户限制,允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。超大特大城市调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。落户资格大幅宽松,人口有望加速向大城市和城市集群流入,持续利好房地产市场,通过对2019年3月对楼市数据的梳理,价格和成交量涨幅靠前的,主要就是一线城市和部分二线城市。

保利地产向来以北上广深四大一线城市为中心,并适当向重庆、武汉等二线城市发展。

保利地产一二线城市占比3月地产回暖明显,楼市的春天又来了?-羽汇

行业集中度的提升

根据克尔瑞研究院有关数据,从2014年以来最近5年房地产行业趋势看,无论销售额还是土地储备,行业集中度不断提高,30强房企几乎占据销售市场半壁江山,同时2018年市场几乎一半土地供应量被10家房企获得,强者恒强的时代已经到来。

一线地产龙头公司,由于规模效应、资金周转效率、融资成本更低,诸多优势之下,发展速度远超行业平均水平。

因此,在地产行业的中后期阶段,买地产股,只能选择龙头。

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当前一二线城市新房成交情况继续结构性好转,地产股业绩好估值低,尤其是房企龙头和布局一二线强三线为主的房企,而保利地产,正好是这一批公司中的龙头,公司在战略上长期以来坚持对主流城市的深耕,且优势近年来不断凸显。

以下是2019年1-3月的地产五强销售情况。

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其中增速最快的就是保利地产。

融资能力强

保利地产背后的大股东是央企保利集团,实力雄厚。在1992-2002年的十年时间里,保利在强者如林的广州地产行业脱颖而出,位列前三强。

保利作为央企地产龙头,融资成本优势和资源整合能力非常明显,并且周转有所提速,新增拿地盈利能力相对可控。

首先,融资优势明显,债务结构合理。

与民营房企相比,保利在融资方面更有优势,这体现在较低的融资成本上。身为央企的保利拥有资金优势,能够以更低的利率从债券市场或者银行渠道获取资金。

财报显示,保利地产2018年上半年新增有息负债796.13亿元,综合成本为5.09%;全部有息负债综合成本为4.86%。这一融资成本在行业中处于低位。

目前,保利地产的有息负债仍以银行借款为主,占比超过71%,公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。

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短期债务风险可控。

保利地产有息负债率从2012年开始不断下降,到2018年上半年,一年内到期债务仅330.69亿元,占有息负债的12.99%,仅为账面现金余额的33.91%。

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截至2018年中,保利地产的净负债率仅仅处于行业中游位置,约93.3%,而整个房地产行业净负债率为30%-300%之间。

以上不难看出,当前保利整体债务结构合理,再加上公司提前以较低的成本锁定丰富的融资,公司有望在行业逆周期中拥有更为广阔的施展空间。

                                  
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